基金:地产股再融资升温 龙头股将先行抬头

  新湖中宝周四抛出再融资预案。对此,部分基金经理称早有预期,并提前布局一线地产股。

  证券时报记者 刘明 陈春雨

原标题: 再融资“开闸”预期升温 利好地产行业长期发展

  大智慧阿思达克通讯社8月2日讯,新湖中宝(600208.SZ)55亿元再融资预案公布,市场纷纷解读为房企再融资全面开闸。深圳某中型基金公司基金经理表示,地产股是否全面放开需要进一步看政策的确定性,但可以确定的是:地产所面临的调控压力肯定是在减弱,他此前已加强了对地产股的配置,尤其是一线地产公司。

  近日,新湖中宝、宋都股份等上市公司纷纷推出再融资方案,招商地产[微博]也停牌筹划资产收购事宜,地产股再融资话题引发市场关注。同时,今年来房价继续保持涨势,地产股业绩仍然保持较高增长,而地产股市场表现不佳。那么,再融资重启对地产股有何影响?投资者如果投资地产股又该如何选择?

“地王季”遭遇“融资潮”。在全国各地一掷千金、屡创“地王”的房地产企业,似乎也有捉襟见肘的时候。

  上述基金经理表示,地产股是否全面放开需要进一步看政策的确定性,政策的变动对地产板块的股价有极大影响。但就目前的情况看,既然稳增长放在工作首位,地产所面临的调控压力肯定是在减弱。其次,从李克强总理施政逻辑来看,市场化肯定是今后的方向,粗暴的行政干预将减少。目前高层很少谈论地产调控,尤其是本届政府,在提及地产时,去掉了“调控”二字。以上因素均利好地产板块。

  就此,证券时报记者采访了国联安基金[微博]组合投资部总监、国联安主题驱动、国联安优势基金经理韦明亮,大摩华鑫基金投资部总监、大摩成长、大摩领先基金经理钱斌,国泰国证房地产行业指数基金经理章赟以及北京格雷投资管理公司总经理张可兴[微博]。

9月份以来,房地产企业频频出手,在拿地节奏、力度上明显加大。9月5日、6日两天,北京单价“地王”和上海总价“地王”纪录被接连刷新,折合总价分别超过43亿元、240亿元;9月12日,招商地产又以26.5亿元刷新天津总价“地王”纪录。就在这一系列新鲜出炉的“地王”背后,出手阔绰的房地产企业却纷纷加入了等候再融资开闸的长龙队列。

  该基金经理亦看好地产股里一线公司,“还有其它高周转、高流通的公司,就是很快拿地,很快开发和卖掉,现在时间周期已经没有特别长的了。”他称。

  调控政策发生变化

数据显示,截至9月18日,A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案,涉及总金额接近740亿元。其中,华夏幸福、迪马股份、三湘股份、武昌鱼、金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建等11家公司的方案已经获得股东大会通过。

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  证券时报记者:近日,地产股再融资重启的消息引发市场对于地产股的关注,再融资重启对地产股有何影响?

随着上市房企再融资长龙的频繁“添丁”和募资纪录的不断刷新,市场对于房地产再融资开闸的预期也逐渐升温。分析人士表示,尽管具体的细节难以揣测,但从当前房地产调控政策导向看,促进房地产业融资市场化、多元化和规范化将是政策制定的基本原则。“国家并不是不让做再融资,而是用审核的环节,来控制流量节奏。”一位业内人士称。

  韦明亮:地产再融资重启不仅意味着融资成本下降,更表明政府对地产调控的趋向在发生改变,从以前的压需求逐步转变为增加供给,大大降低了政策调控的不确定性。优质的上市公司将获得更加低廉的融资,盈利上升提升估值,对股价形成正面影响。不过,地产企业资金更加宽裕,会提升拿地的能力,这可能进一步增加土地市场的溢价。

与此同时,不少专家认为,房企融资开闸已成既定事实,而过去房地产严厉调控的措施,已经影响到房地产行业的发展,再融资开闸意味着政府开始偏向用市场化的调控手段来增加供给,对于房地产业而言是一种利好。

  张可兴:再融资重启意味着上市房企遭遇的一些歧视性政策在取消,调控政策将逐步回归正常,其他融资以及限购政策也可能逐步取消。当前重启地产再融资,与经济增长有关,因为房地产的产业链非常长,涉及诸多行业。在消费和出口增长不确定的情况下,房地产投资拉动经济是较为确定的。

一些机构人士则开始讨论放开房地产再融资的“溢出效应”。海通证券最新的研究报告指出,放开房企再融资可降低房地产行业对于银行资金的依存度,降低银行房地产相关贷款坏账的压力。瑞银证券则认为,把地产融资需求从表外转向表内,可促使真实利率显著回落,缓解当前货币资金与实体经济脱节的现象。

  章赟:地产行业是一个资金密集型行业。由于地产调控,2010年开始再融资就受限,此后高成本的信托融资逐步取代了低成本的股权、债权融资,如2011年地产融资成本高达15%以上。

不过,尽管业内人士和专家普遍认为再融资的开启将利好房地产行业的发展,但二级市场的地产股却遭到了冷遇。对此,亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,地产板块整体下跌与近期房地产再融资政策收紧的心理预期有关。

  钱斌:首先,有助于降低房地产企业综合融资成本;其次,大公司融资优势更加凸显,更有利突破发展的资金瓶颈。地产股总体有望活跃,但依然需要评估基本面,一些个股投资机会有望超越行业基本面。

长城证券则认为,房企再融资对股市的影响要分短期和长期来分析:短期影响估值,对盈利影响负面;长期影响盈利,对估值无影响。再融资开闸短期会影响市场情绪进而降低板块风险溢价水平,如果将短期估值水平简单视为市场利率的倒数,那么行业资金成本的降低也会抬升板块的估值水平。但再融资在短期无法正面影响盈利,从董事会预案到项目结算确认收入实现利润,整个周期在三年以上。而基于降低资金成本和有利规模扩张,再融资在长期却会影响盈利。在地产行业毛利率无法提升甚至长期下降的背景下,规模扩张是利润增长的唯一源泉。

  两大因素压制股价

光大证券表示,房地产行业需求向好和十八届三中全会以前政策真空这两大因素将引导板块估值修复,地产的低估值和稳定增长将再度获得市场认同,维持行业“买入”评级,地产股向上仍有约20%的空间。

  证券时报记者:近几年包括今年以来,地产股业绩保持较高增长,但今年地产股市场表现平平,这也造成主要的地产股估值整体不高,您怎么看待这一现象?

与此同时,广发证券的数据显示,最近的一周,楼市整体成交继续上升,一线城市的成交面积环比上升15%,二线城市成交环比上升2%,逐步显示9月楼市旺季到来。“总体而言,我们对于
金九银十 仍较为期待。”一位业内人士表示。

  钱斌:地产股市场表现不佳,反映了市场的担忧,有短期的,也有中长期的。

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