不动产登记全国联网难在哪?公众有“三大期待”

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国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

有关房子的话题,似乎任何风吹草动都能引起人们的高度关注。据宜昌装修网小编了解到,国土资源部、住建部等多部委正紧锣密鼓地推动不动产统一登记系统全国联网,目前超过1000个市县的不动产信息平台端口已经接入全国,浙江、福建等省份也完成了全省不动产信息端口与全国的对接。

不动产登记全国联网能满足公众“三大期待”吗?

“虽然我们不能说建立不动产统一登记制度就是为了征收房地产税为目的,但随着不动产统一登记制度的逐渐建立完善和全面铺开,其庞大的不动产信息客观上已经成为开征房地产税的基础性建设。”吉林省财政科学研究所所长张依群表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

不动产统一登记系统全国联网的进程表是,2017年年底完成、2018年投入运营。据宜昌装修网小编了解到,5月以来,国土资源部又连续下发通知,要求国土部排查不动产登记“中梗阻”,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日……

“不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底,为房地产税的出台奠定更为扎实的基础,但是不动产统一登记并不是开征房地产税的必要环节和条件”

据了解,近日多个省份发布了推进不动产登记方案。

目前,不动产登记的“中梗阻”在哪里?
不动产登记联网是否为房地产征税做铺垫?房价会不会降?个人房产信息会不会遭泄露?针对大家普遍关心的四大问题,国策君特地请来北京大学房地产法研究中心主任楼建波给大家解疑释惑。

图片 1资料图:民众在不动产登记中心咨询政策、办理业务。
张浪 摄

8月17日,河北省发布的《关于推进不动产登记“最多跑一次”改革的指导意见》提出,加强房屋交易、税费收缴、不动产登记业务协同,推进“一窗受理、并行办理”“互联网+不动产登记”,分批实现不动产登记“最多跑一次”。全面推进不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台相互对接,确保相关业务办理的连续、安全、便捷。税务部门办理房地产交易涉税业务时,可直接调用土地、房屋登记共享信息进行税源信息采集,并留存纳税人确认的调用信息记录。

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中国新闻周刊记者/闵杰

8月10日,山东省发布的《优化不动产登记专项行动方案》提出,国土资源部门要在确保个人财产隐私和商业秘密的前提下,将涉及房屋的不动产登记相关结果信息实时提供给住房和城乡建设(房管)部门,保障住房和城乡建设(房管)部门做好房地产市场监测、监管和调控等工作。不动产登记机构受理不动产登记申请后,要即时将税款征收的审核材料和相关数据信息共享给税务部门,确保税务部门落实税收政策、核收税款。住房和城乡建设(房管)和税务部门要将新建商品房预售合同备案信息和完税信息实时提供给不动产登记机构,满足不动产登记工作需要。鼓励国土资源与住房和城乡建设、规划等部门建立网络连接,不动产登记机构在办理不动产首次登记等业务时,直接通过网络获取符合规划和验收等证明材料,提高工作效率。

不动产登记的“中梗阻”在哪里?

端午期间,央视发布了一条8分钟左右的消息,根据自然资源部透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台,目前已实现全国联网。

万博新经济研究院副院长刘哲表示,“互联网+不动产统一登记”的推进,是深化推进“放管服”改革的措施之一,通过信息管理建设,将会提升政府工作服务效率。

目前,全国大多数城市虽然房屋和土地登记形式上实现了统一登记,但因房屋交易和登记被拆分,房屋交易管理职能由房管部门承担,包括房屋登记在内的不动产登记由设立在国土部门的不动产登记机构负责,交易管理和权属登记如果衔接不好,就会给群众带来了不便。

自然资源部还给出了一组数据,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

上海和重庆从2011年就开始试点征收房产税了,各地新房地产税很可能会以此为参考。

楼建波分析,在不动产统一登记之前,从购房资格的审查、房源的核实到网签、预售合同登记备案,直至最后的权属登记等都在房管部门完成。据宜昌装修网小编了解到,目前的新问题是,不动产登记相当于要走完两套程序,一是房屋交易管理程序,二是不动产登记程序。

从新闻本身看,这更像是自然资源部对“不动产登记”时间表的一次跟进消息。自然资源部的前身、原国土资源部曾经在2014年公布时间表:2014年建立统一登记的基础性制度;2015年推进统一登记制度的实施过渡;2016年全面实施统一登记制度;2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

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市民买卖房屋要经过两套程序,就等于排两次队,向两个部门提交同样的资料。而如果房管、国土两个部门之间能够沟通,实现信息共享,市民提交给一个部门的资料,另一个部门通过政府网络调取所需资料和信息,市民就可以省去一次排号排队的折腾。而如果房管和国土部门在为市民办理不动产登记时,能够通过政务信息系统调取已经登记存储在系统中的证件信息和相关资料,市民还可以少准备一些证件、资料,减少排号排队。

此前,曾经有不少媒体担心,不动产登记全国联网会出现“难产”。这条新闻,实际是自然资源部对外界回应:不动产统一登记工作正在如期、稳步推进中。

比如在上海,上海人第二套人均超60平米,非上海人第二套就要开始征。你有价值600万的二套房,一年就收你(6000000*0.6%=)36000元的房产税。如果房子用于出租,相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了,则要按规定周期进行重估交税。房价涨,税也是水涨船高。

另一个问题是,过去不动产只登记房屋,很少有登记土地。现在不动产统一登记是将房屋和土地一起登记,对地和房的对应工作要花时间。

不动产登记从2014年启动以来,已经历时四年,从一开始就受到了全社会关注。不过,社会对不动产登记的关注,并不在于“登记”本身,而是它可能产生的衍生效应:这项工具,是否会影响房价涨跌?是否意味着房地产税开征已经具备了条件?甚至有没有可能成为“反腐利器”?

如果你在重庆,旧别墅180平以内免税,新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果你的房价高于均价3倍以内,税率是0.5%,3-4倍,是1%;4倍以上,是1.2%。同样新买一套600万的房子,最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高,入不敷出。

“这一方面是我们在制度设计时有些领域没有考虑得十分周全;另一方面从长远看,不动产登记能提高效率。政府部门应该研究房屋交易管理和登记顺利衔接的举措。”

全国联网难在哪?

参考终归只是参考,有其他声音认为上海重庆的标准过于温和,并不能对楼市过热起到真正的抑制作用。细则由各地方政府按具体情况决定,房地产税如果要推进立法,而且可以作为长效机制去调控楼市的话,必然会更加严厉。

国策君从国土部近日下发的排查“中梗阻”通知中看到,通知要求优化业务流程,简化办事环节,完善信息系统,不得设置没有法律依据的前置条件,不得增加没有法律法规规定的申请材料,切实做到“信息多跑路、群众少跑腿”,打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”。

不动产登记全国联网,如果用一句话解释它的意义,那就是在于打破“信息孤岛”。

征税背景逐渐成熟
现在离正式征收的2021年还有3年时间,征收房地产税前还有两步要走。一是不动产登记平台实现全国联网,二是冻结楼市,为收税提供稳定环境。

为房地产税开征做铺垫?

不动产涉及范围很广,除了土地、房屋之外,还包括森林、耕地、林地、草地,甚至还包括海域。不仅包括城市建设用地,也包括了农村宅基地。

不动产登记平台实现全国联网已经于6月16日实现。为稳定楼市,降低交易频率,从2016年开始,国家出台了各种楼市调控政策。

不少人关心,不动产登记全国联网,是不是在为房地产税开征做准备?

如此巨大的数据信息,此前一直处于零散、分割的状态。

如果不稳定房价,大家为逃避房地产税而集中抛售的话,房价就会下跌。作为抵押物寻求银行贷款的人就要拿钱来补充,使抵押物足值,而目前的杠杆率已高达70%,大家实在没钱,就会造成“倒挂”,断供断贷,楼市泡沫一戳就破,后果不堪设想。

楼建波认为,首先,房产税将来很有可能是地方税种,即针对在同一个城市拥有一套或以上的房子进行征收。据宜昌装修网小编了解到,这一点成立的话,不动产登记联网和房产税之间没有必然关系。同时,在不动产登记统一前,上海和重庆等城市也有征房地产税的先例,很多城市已经做过“空转”,即在系统里测算。因此,这一机制不是建立在不动产统一登记的基础上。

此前,中国执行不动产登记的部门至少有6个,住房和城乡建设部门负责城市房屋所有权登记;国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记;农业部门负责耕地、草地承包经营权登记;林业部门负责林地所有权和使用权的登记;渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记;海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。

为保住买了房的人,楼价不能降,为保住还没买房的刚需族,楼价不能涨。所以,冻结楼市,稳定房价是大方向。

目前许多人预测的算法有些简单,即考虑全国有7套房,交6套房的房产税。但是以这种算法,哪套房不征收呢?我个人认为,户籍所在地房屋、经常居住地的房屋和外地的房屋,适用条件是否可以不同?按最新的说法,“房屋拿来住不是拿来炒”,那么常住地的第一套房是不是不用交呢?

分散多处的信息,如果不能共享,在某种程度上,就成了某个部门的“私产”,形成了一个个信息孤岛。

言归正传,征收房地产税的条件正在一步步成熟,时间和城市也确定了下来,征税也很可能比预想严厉。未来如何落实,一起拭目以待吧。

当然,不动产统一登记会为房地产税征收提供便利。房地产税是针对房屋和土地的不动产单元进行征收。在原来分开登记的条件下,大多数老百姓只有一个房产证和的大土地证,统一登记后房地一体,测算应该更容易一些。

为什么难以统一?既有技术原因、制度原因,也有观念原因。

来源:证券日报、网贷之家官网等

再讨论一个问题,如果房产税开征,你会卖房吗?房产税是不是带有惩罚性,如第三套比第二套征收得高?“房屋拿来住不是拿来炒”,那么不住的房子就要多征税?“我认为不会这样操作,政策导向应该是你如果不住应该租出去。根据征收类似房产税的国家经验,房东的房子如果租出去,就由承租人来承担房产税,当然双方在租价上有交谈筹码空间。”楼建波说。

在统一登记启动以前,多年来,由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议,房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而国内物权法学界较为一致的观点是,按照“房地合一,房随地走”的思路,将统一登记权限赋予土地管理部门是“大势所趋”,毕竟,房屋、草原、林地等不动产都属于土地的附着物。

他分析,房产税征收税收主要有三个理由:筹集国家财政收入;收入再分配;政府表达禁止惩罚态度的方式。对于地方政府而言,过去土地财政难以为继,房产税比土地出让金更有意义,收入再分配也是有说服力的征收原因。但是第三点不应该成为房产税的主要征收理由,没有必然性。目前学者正在研究未来的征收税基,是按照房屋面积还是房屋价值?如果按照房屋价值,则可能由于房价涨跌而缴纳不同的房产税。

于是,2013年,这项工作在困局了多年之后终于破冰。当年11月20日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

全国联网后房价到底会不会降?

要实现“四统一”,并在统一基础上,实现全国联网,理论上并不难,但现实操作的逻辑中,其实并不容易。

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