房地产行业:地价缓涨,估值重构,对当前地产板块估值体系的讨论

土地创造信贷,货币引导楼市。

事件描述

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土地创造信贷,经济发展需要土地财政。经济增长最重要的三要素为资本、人力、劳动生产率。其中,劳动生产率的提升属于经济发展的后期阶段,初期主要还是依靠资本和人力。在不借助外力的情况下,内生的信贷创造需要通过自然资源来承载,中国的特点是土地公有制,政府是出让主体,因此,土地天然的成为了承载信贷的载体。通过土地创造出来的资本,就是早期拉动经济增长的主要动力,也造就了土地财政。

   
万科A的PB达到2.9倍,PE(2017)一致预期为12倍。从RNAV估值体系来看,已经出现溢价,如果从PE估值,则合理。如何解释?

    国土部将在热点城市开始住宅用地检查,推动开工竣工。国土资源部9 月2
日发布新闻,“从8 月30~31 日召开的全国土地利用管理工作会上获悉,近期,
国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,
以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。”考虑到今年以来政策从解决供给和需求两方面入手,有别于此前单方面抑制需求,预计将带来3
方面影响:1)短期导致地产投资和销售阶段性修复;2)长期导致地价上涨幅度放缓,打通从土地供给到商品房供给的通道;
3)开发商核心竞争力从融资和拿地转变为产品和模式。

   
我们认为房地产周期就是土地的管控周期,当土地市场过热的时候就出现调控,包括行政和货币两大手段。因为中国的房地产产业链很长,地产带动了上游钢铁水泥建筑建材等需求,也带动下游家居家装家电等需求。在经济不好的时候也会通过宽松的货币政策(降准降息)刺激房地产市场,所以过去的地产周期更像货币周期。

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