重返二〇一四?一线城市限购限贷重新收紧

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一线楼市“调控风”来袭

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向。历经1年多的去库存政策后,楼市调控将步入下半场,将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策,以投资投机为目的的购房窗口期或将终结。

深圳国土局数据显示,2017年深圳产权两次转移时间不满3年的商品住宅占全市二手房总成交量的46.2%,市场存在一定的短炒现象,对刚性需求形成挤压,影响了市场的公平性。在此背景下,“深四条”于7月31日及时出台。

去年以来深圳、上海房价上涨迅速,除了流动性相对宽裕、供应量下降及3·30新政等因素外,“首付
贷”等操作也助涨市场。相关部门嗅到了其中被放大的购房杠杆风险。3月25日,上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健
康发展的若干意见》,非沪籍限购“2改5”确定,上海二套房首付比例提高。当晚,深圳也发布新政,提高限购门槛和二套房首付比例。这标
志着一线城市房地产调控的再次收紧。而除了一线城市的上海和深圳,重点二线城市中的武汉和南京也已出台楼市新政。

楼市回暖的行情仍在持续。

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纵观一线城市的调控政策,核心其实就是限购和限贷两条。随着沪深两地明里暗里的调控,同为一线城市的北京和广州风声渐紧。从非户籍人口购房需缴纳的社保年限
来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,但上海还要求必须是“家庭购房”,即已婚,单身人士被排除在外。这一条,比北京更严。

21世纪经济研究院根据多地的房地产管理数据发现,30个典型城市(4个一线城市,15个二线城市,11个三线城市)的楼市成交在3月份的基础上再站高峰,4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%,创下历史最高水平。

这次出台的“深四条”,是对以往调控政策的升级、修补,针对性更为明确、具体,将矛头直指企业炒房、个人离婚炒房、商务公寓炒房等热门投机行为,进一步遏制房价非理性上涨,体现政府坚持打击投机需求,保障合理刚需的政策宗旨。随着新政的执行,预计深圳房地产市场下半年将实现平稳过渡,投机炒房行为将得到有效抑制。

彻夜未眠!

一线城市出现明显退烧,二三线城市成为楼市的“爆点”区域。过度火热的楼市之后,或将迎来降温。

从北上广深,看政策调控对市场的影响

从下午6点开始,在中介的签约室排队等合同网签,直到晚上11点才签上,中间网签系统“瘫痪一次”,对于上海的年轻购房者陈嘉来说,3月24日是“战斗般”的一天。

5月9日,人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化”去库存”,而不应通过加杠杆”去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

一线城市调控政策继续保持较严态势,调控成效进一步巩固,成交规模始终低位运行。2018年1-7月,北上广成交面积同比均有所下降,深圳由于去年基数较低,成交同比增长近三成,但整体成交规模仍然处于低位区间。

与陈嘉一样战斗的,还有上海郊环线外的房产中介们。经纪人徐伟在当晚零点才拖着疲惫的身躯回家,但在后半夜,他仍不断接到客户的电话,整夜未眠。

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向,即修正此前过度的、高杠杆、“以房为中心”的房地产调控方向,改为适度的,去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

3月25日一早,上海即出台“沪九条”,大幅提高了购房资格和首付比例。赶在新政前买房的人们,心中不知是喜是忧?

分城施策难以孤立实施

2016-2018年7月深圳市商品住宅月度量价走势

自2014年央行9·30新政以来,一年半时间内,一线城市受惠于信贷宽松和首付下调,房价出现了大幅飙升,尤其是深圳和上海,其中更出现了裹挟着互联网金融的“首付贷”,再次放大了购房杠杆,刺激了投资投机需求大量入市。

21世纪经济研究院对照近7年4月份的成交数据发现,今年4月份市场成交是近7年同期最好的水平,也是历史上最高水平。

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相关部门嗅到了其中的风险。实际上,在上海此次新政之前,一线城市的“降杠杆”行动已在进行。业内预计接下来,北京甚至房价温和的广州,相关政策都会有所调整。

相比2010年至2015年6年间的同期水平,2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

2016年10月,随着“深八条”的出台,给火热的深圳楼市迎头泼了一瓢冷水,成交量连续六个月下滑,调控结果显现;2017年以来,“限价令”,“三价合一”等政策持续出台,调控政策继续保持从严态势,成交规模继续缩减。2017年深圳商品住宅共计成交259.3万平方米,同比大幅下跌38.0%。2018年1-7月,在上年基数较低的背景下,深圳新房市场共计成交163.08万平方米,同比增加29.8%左右,且是同期四个一线城市中唯一出现成交量上涨的城市。价格方面,深圳新房价格已实现“21个月连跌”,持续调控下价格上涨得到有效抑制。

上海成调控最严城市

21世纪经济研究院认为,用“异常火爆”四个字形容4月楼市亦不为过,且在一线城市频出楼市新政后,市场出现明显的分化和转移倾向,即在楼市新政下,一线城市楼市退烧,二三线城市领涨。

表:2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理

3月25日,上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

4月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米,环比减少27.8%,同比减少8.2%。具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

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核心调控政策主要集中于前两条:一是从严执行住房限购政策。非沪籍居民购房缴纳社保从2年调整为连续缴满5年及以上;二是对拥有1套住房的居民家庭,再次申请商业个贷的首付款比例不低于50%;购买非普通住房的,首付款比例不低于70%。

相比一线城市的明显降温,二三线城市楼市却转而成为市场的爆点。4月份,15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%,成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

▌北京:调控完善,一线城市中成交跌幅最大

这是对需求端的调控。而在开发商端,此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行调控。

典型三线城市的表现更为抢眼。4月份,11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米,环比增长2.6%,同比增长39.1%,对比2010年以来的月度数据,三线城市成交创下了历史新高。

2016-2018年7月北京市商品住宅月度成交走势

这标志着,继深圳、北京打击“首付贷”之后,一线城市房地产调控的再次收紧。政策出台与上海市场表现紧密相关。

21世纪经济研究院认为,一线城市4月份交易出现明显下滑,和沪深两市政策打压有关,政策的短期效应已经显现。

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同策咨询研究部数据显示,2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米,截至3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。

二线城市的购房政策要比一线城市宽松,而且房屋均价也明显低于一线城市,所以购房者会积极认购、加速成交,这使得同比增长态势较为明显。

2017年,为遏制楼市过热的局面,北京连续出台补充多项限购限贷政策,“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后,北京新房成交量持续下跌8个月,全年成交量约
437.82万平方米,同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月,北京共计成交190.11万平方米,同比下跌29.4%。1-7月份,新房均价为39280元/平方米,同比下跌5.2%,处于进一步调整的状态。

按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这是前所未有的。且在新房和二手房价格的涨幅上,上海越来越有“冠军相”。

而表现最为抢眼的三线城市之所以创下历史新高,更源于内外的两个因素:一方面积极去库存导向助推了住房消费;另一方面,一线及重点二线城市迎来楼市调控,而诸如北京周边的廊坊、上海周边的昆山、深圳周边的惠州等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升。

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