100万买的房子,月租5000,卖掉200万,出租还是卖?

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现在的社会房子已经成为刚需的商品,有的人买房是为了结婚,有的人买房是为了投资,有的人是为了有一个属于自己的家。如果100万的房子,月租5000,那么一年就6万,相当于6%的年化收益率,这比银行固收类的产品收益高出了很多,看看现在银行定期2.75%的年化收益率,再看看红遍大江南北的某宝收益率也只有2.6%左右了,可谓是“躺着”赚钱有点难了。

问题:如果通货膨胀,房贷是不是等于少还了?

太久远了不好判断,毕竟再过四五十年的话,一百元钱买个茶叶蛋也是有可能的。印钞机只要不停,一切皆有可能,但是十年内一定是银行存款跑赢房租收益。如果仔细观察就会发现,目前全国各地的租售比普遍在2%左右,一线城市甚至刚刚略高于1%

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回答:

小县城的房价现在5000元的不少,但是租金一年不过1万元,一套50万元的房子,租金回报率基本2%左右。需要注意的是,50万买的毛坯房是没办法出租的,最起码要有基本的装修,能住人才行。

这也就意味着收房租比起存进银行里拿利息,肯定是只赚不陪的。即使卖掉后有200万元,银行利息乘以2,可能也刚刚和你出租房子赚的钱差不多,但是你要明白出租房子时,你的房子还是自己的,但是卖出以后房子归别人了,自己每年赚的利息和出租的租金一样,你觉得你赚了吗?骑牛看熊认为只要通货膨胀是增长的,即使现在房价回调了,从长远来看房价还是会慢慢上涨,只是上涨的幅度较小了,但是只要上涨那肯定就是赚钱的。

如果物价突然暴涨,货币大贬值,立即还完所有贷款,是不是赚了?

放到二线城市,一套150万元的房子,一年的租金一般不会超过3万元,依然是2%的水平。

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这个问题可以从几个假设去分析:

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如果是家中确实有急事要用钱,就谈不上划不划算了,肯定是以重要的事情为主,毕竟房子也是一种商品,在关键时候也能帮到你,但是你要卖房炒股,或者是卖房赌博,骑牛看熊建议你还是理智点,多和身边的人商量一下,要明白自己有几斤几两。隔壁老王和我说:“我预计10年后,房价要下跌20%,卖不卖?”我笑而不语,要真的是这样,那赶紧卖吧,不过我真不知道10年后的事情。房价只要跌幅较大就相当于商品贬值,自己住的可以不用理会,投资的房子确实是可以考虑出售。

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假设你一年前用50万首付买了一套价100万的房子,这一年内你又存了50万。今年突然(不是一年内逐渐涨起来)物价暴涨,并以后一直维持不变,原来100万的房子,现在值500万了。这时你将手里的50万还贷,价值500万的房子归你了。

据我对银行利率的理解,不管活期还是死期,短期内的存款利息是没有高于5%的,除非是选择一些理财,但大多数低风险的理财利率也就是在5%左右徘徊。如果拿500万去理财的或存银行的收益顶多就是15-25万之间,虽然看着很多,但这也只够用来对抗通货膨胀,可能看起来钱每年增加25万左右,但钱的购买力是会下降的,也就是说1年后的525万还不如500万能购买的商品多。

表面上是赚大了,细想物价暴涨后500万的购买力和一年前100万的购买力是一样的,何来赚,只能打平。

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2.假设暴涨前你没存到50万,而物价暴涨后收入也相应暴涨,轻松还完贷款,这情况你是赚了,相当于你赚了小半套房子。

很多人不是考虑房租和利息的比较。第一,有些人是刚需,中国人的传统观念里,不喜欢租房子而是买自己的房子,因为租房子让人缺乏安全感,买房子住更有家的感觉。第二,有些人认为货币量发行太多了,房子有抵御通货膨胀的功能,未来随着货币发行量不断增加,房子还有涨价的空间。

3.又假设物价突然暴涨5倍后,一段时间后跌回原值。如果你在暴涨期间用收入还了贷款,并将房子卖出兑现500万。一段时间后物价维持在暴涨前一直不变,这种情况你赚大了,相当于你赚了4.5套房子。

回答:

理论上是这样,但其实不然,这个要看情况的。我们要搞清楚,货币贬值是否继续,人民币会贬值到一个什么程度,货币政策是否会转向,美联储的货币政策对人民币有什么影响。而这些都是未知数,还很难说,谁也说不清楚。那我就来说说,基本确定的几点。

1.如果通胀率很高,货币持续贬值,贬值比较厉害,那贷款买房,就比较划算!但这只是如果。2000-2015年,贷款买房都是划算的。因为这15年,货币在持续贬值,物价尤其是房价在不断上涨。如果贷款买房,货币贬值和收入的增加基本上可以抵消掉房贷利息的影响。当然就数字而言,你并没有少还,因为你多出了很多利息钱啊。就货币的实际购买力而言,你付出的代价降低呢,算是赚到了,也可以说是少出了。因为,晚几年买房,无论是本金和利息都要比当初多出来不少!

比如,2000年,在上海买一套房子,每个月还800元贷款,可能刚开始几年,钱比较值钱,收入比较低,800元,觉得有压力,但到了如今,根据当初的买房合同,依然是每个月还800元。大家就懂了,贷款买房其实是赚了,因为这15年,收入增加了很多倍,货币也贬值了不少。

800元在当初是一笔巨款,但在如今800元能干什么呢?800元当初是一个初中生一学期的学费,如今一个初中生读一学期的费用不会低于4000吧!(虽然取消了学费,国家拨款,但学校怎么会善罢甘休息,它该收的钱,想收的钱,1分都不会少要,它会找各种理由收回去,这就是中国的学校)

800元是一个什么样的概念?当初,800元可能是一个普通人一个月的收入水平,如今有的普通人一天就可以挣800元,比如瓦匠,生意人等。虽然不是每天都能挣这么多,但一天挣800是很大的进步,对于不少中国人来说!

所以,最近15年,只要是买房子比较早的人,哪怕是贷款买房的人都赚到了,真的是很赚,他们是获利者。这也是很多人疯狂炒房的原因和出发点。过去15年,炒房就能赚大钱,房子是不错的投资理财方式!比股票等靠谱多了!

2.然而,事情没有绝对的,谁都不敢说,房子在未来依旧是最靠谱的投资理财方式,同时,贷款买房也不一定依旧划算!因为,2016-2018年,中国经济出现了微妙的变化。一方面,在房价不断上涨,翻倍上涨的同时,经济不断下行,人们普遍觉得挣钱更难了,钱越来越不值钱了。另一方面,持续了三年的货币宽松结束了,因为它的出台是为了配合房地产去库存,如今库存去的差不多了,宽松的货币政策的使命已经完成,已经在收紧了。也就是说,货币政策已经转向了。央行上调了存贷款利率,尤其是房贷利率。这还不够,国开行已经暂停了对棚户区改造的资金支持。这还不算,很多商业银行,在开始严格审核房贷的发放,从银行贷款买房越来越难了!有的资金紧张的银行为了自保,干脆停了房贷。

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