调控两周年 北京楼市退烧记必赢

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房地产是靠天吃饭的,但老变天谁也受不了,4月19日,政策预期又调整了。从2018年四季度的地产冬天,盼星星盼月亮,求来了小阳春,但想变成“倒春寒”很可能只需要一个政策,一句话。

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编者按

房地产市场走势短期看政策,中期看政策,长期还是看政策:

北京楼市“3·17新政”实施整整两周年。两年来,随着信贷收缩等调控落地,北京楼市降温明显,交易量下降,市场情绪日渐理性。不过,日前国家统计局和北京市统计局分别发布的最新数据显示,北京住宅开工面积、销售面积以及新建住宅价格、二手房价均出现上涨。但对于这一轮“小阳春”能否持续,业内人士表示,2019年房地产市场走势仍待观察。

房地产市场政策再次释放调整信号。这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。在中原地产监测的21个城市中,11个城市10月库存量较上半年末有所增加,从消化周期来看,三成城市超过一年,另有三成城市消化周期为半年。楼市正处于去库存阶段,高层近日也两次提到房地产去库存。除此之外,棚户区改造、房地产信贷、税收等的调整都将是发力重点。

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导读

昨天的地产股价全线下调,去年房地产市场不论是北京还是全国都像坐过山车,上半年还可以,下半年就降至冰点。3-4月份很多市场又一次有升温迹象,抢地的抢房的也开始出现。但最近市场出现了一些不太好的消息值得关注:

调控效果明显

业内专家指出,由于房地产市场整体面临供大于求的现状,因此即使楼市刺激政策出台,也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当,则会提振市场信心。

1:北京的棚改少了一半!只有1万多户。

作为北京近年来力度最大的一轮楼市调控,“3·17新政”出台至今已有两年。两年来,根据中原地产的统计,截至3月14日,北京新房成交50643套,比此前两年(2015年3月18日-2017年3月17日)下降了48.5%。

本报记者 张敏 北京报道

北京市2019年棚户区改造和环境整治任务明确:16个区共138个项目参与棚改,总占地面积10096公顷,共涉及1.15万户。北京城六区将启动79个棚改项目,10个郊区将启动59个棚改项目。在16区中,丰台区棚改项目最多,达39个,占城区总量的近半数,全市总数的近三成;朝阳区、房山区、大兴区次之,分别有22个、19个和11个项目,其他各区项目均为个位数。

2017年3月17日,北京升级版“认房又认贷”政策空降,二套房的最低首付比例提高至六成,最高贷款年限降至25年,并对企业购房实施限售,期限为三年。

在宏观经济增速放缓的背景下,高层频繁提及房地产,透露出更为积极地稳定楼市态度。

2018年北京市棚改项目共236个,占地面积13430公顷,包括23550户,其中中心城区共92个项目。

信贷问题是“3·17新政”的核心内容。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,房贷是短期市场的决定因素。“3·17新政”不仅“认房又认贷”,还大幅提高了卖一买一的换房者首付比,且房贷利率持续上浮增加了购房者成本,致使成交量大幅下降。

自10月23日以来,国家主席习近平和国务院总理李克强一共三次在不同场合谈到房地产,并传递出“去库存”的明确信号。而高层在此之前公开提及房地产,是在今年的全国“两会”期间。

2017年北京市计划完成128项棚户区改造实施项目,覆盖16区共计3.6万户居民

易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析称,楼市降温是符合预期的,首付和贷款的政策调整以后,尤其是“认房又认贷”的政策以后,一些购房需求势必是会被抑制的。从北京这两年的市场交易和价格来说,量价齐跌是主要的特征。

据21世纪经济报道记者了解,未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件,有关部委已经做好政策储备,将可能在近期内推出。

2016年棚户区其中涉及全市危改、棚改、平房修缮等项目335个。其中包括196个储备计划项目。2016年计划改造户数40258户

而占据着市场近九成的二手房市,也在这两年间受到影响。链家数据显示,2019年2月,北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点下跌11.3%。

据悉,棚户区改造将是政策发力的重点,具体做法以“货币化棚改”为主,此举被认为不仅能够消化库存,还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。此外,房地产信贷、税收等领域都有可能放松。

2:供应将加速井喷,

贝壳研究院发布的报告指出,自“3·17”调控后,北京二手房市场成交明显下降。虽然后期市场有所修复,但主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

中原地产首席分析师张大伟表示,由于房地产市场整体面临供大于求的现状,因此即使楼市刺激政策出台,也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当,则会提振市场信心,使市场不至于出现大幅滑坡。

昌平万橡华府、万橡悦府,大兴亦庄的西派公馆,房山的华发中央公园,石景山的长安云锦,顺义的公园十七区、橡树珑湾。

许小乐表示,在严厉的调控政策下,北京房地产调控已取得明显效果,成交量调整至历史中等水平。

通盘考虑

这些都将在最近入市。

土地供应多元化

过去一个月间,高层罕见地密集提及房地产。

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“3·17新政”以来,北京楼市量价齐跌的背后也与土地供应的调整变化有着密切关联。尽管2017年北京土地供应量大幅增加,但到了2018年,成交宗数和成交额同比均大幅下跌。同时,全年流拍率达到10%,创2012年以来纪录。

10月23日,国务院总理李克强在中央党校的讲话中,阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到:“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。”

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