国开行棚改贷款破万亿 力挺棚改货币化

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根据2014年3月国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,明确到2020年全国要基本完成城市棚户区改造任务。

根据国开行披露,截至5月8日,国家开发银行累计发放棚改贷款10033亿元,贷款余额8087亿元。

一份官方数据显示,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。

也就说到了2020年,全国城市中心区的改造就基本要结束了,其中当然就包括北京核心区历史文化街区的公房改造退租工作。

今年以来,国开行新增发放棚改贷款1992亿元,支持了全国31个省棚户区改造,涉及总建筑面积约11.2亿平方米,惠及棚户区居民近1137万户。

从投资上看,2018年我国棚改投资1.74万亿元,2013~2017年全国棚改完成投资约6万亿元。开工规模的大幅缩减,直接影响是棚改投资总量下降,进而影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求。

据此国务院提出棚户区改造的两个三年计划:

4月23日、25日,住房和城乡建设部会同国开行分别在长春、南宁召开全国棚改片区工作会。住建部部长陈政高在会上强调,“要加大棚改货币化安置力度,提高货币化安置比例。”

影响还可能会扩大到三四线楼市。这些原本受益于棚改扩量和货币化安置政策的地区,一旦棚改缩量,叠加货币化安置政策收紧,其房地产市场会如何演变,不得不令业界关注。

第一个是2015-2017年,三年合计实现棚户区改造1800万户,实际完成接近1900万套,总共砸进了接近4.8万亿的棚改资金。

而此种提法超越了之前“补砖头”和“补人头”并重的层次,将货币安置的权重进一步加强。国务院发展研究中心市场经济研究所房地产室副主任刘卫民在接受中国房地产报记者采访时分析,“提高棚户区改造货币安置的比例有一个重要背景,即国开行对于棚改货币补贴的比例限制取消了,此举为提高棚户区改造货币安置的比例提供了基础。随着大家对货币安置认识的不断深化,无论从国开行还是住建部都支持货币安置方式。”

缩量早有征兆

第二个三年计划是从2018-2020年,三年合计要再次实现1500万套的棚户区改造计划,计划需要再投入4.2万亿的资金才能完成。

支持100%货币安置

全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减,比如山东省2019年目标是18.5万套,而在2018年这一数据曾超过80万套;河南省2018年棚改目标是50万套,2019年大幅减少到15万套;山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。

这样一来,棚改6年,就要花掉高达9万亿的资金!

2015年3月25日,国开行发布了《进一步完善棚户区改造项目中货币补偿安置方式有关工作的通知》,对于纳入国家棚改计划和地方债务限额管理的棚户区改造项目,取消货币补偿比例限制。

也有棚改任务略有增加的省份,江苏省2018年棚改目标
21.5万套,2019年则上调至22万套。

但是随着棚改任务接近尾声,全国棚改量及政策已经开始进入全面收缩的轨道:2019年,全国棚改量仅有285万套,相比2018年大幅缩水50%。

此前,政策规定国开行棚户区改造贷款货币安置补偿比例为40%,为进一步鼓励地方政府尽可能通过统一购买或组织棚户区居民自主购买存量房源等方式进行安置,国开行将货币安置补偿比例提高到了100%。

根据统计,今年,全国有12个省份棚改任务超过10万套,其中有三个地区超过20万套,江西以
24.85万套的数据位居全国第一,其后是江苏22万套和安徽21.18万套。

由于2018年全国实际棚改数量高达626万户,那么2019-2020年剩余任务量就只有880万套了,如果按照50%减量开工,2019-2020年只需要完成440套就基本完成任务了。

随着国开行与住建部合作的深化,国开行在棚改的资金支持上发挥了重要作用。根据统计,国开行的贷款支持占据棚改贷款总额的半壁江山,“国开行的棚改专项贷款周期长、利率低,商业贷款往往是短期的经营性贷款。”刘卫民强调。

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2019年已经计划开工285万套,2020年只需要再实施155万套就基本完成了减量计划任务:意味着2020年全国棚改量还要持续压缩50%。

在棚户区改造工作重点推进的几年间,从2011年~2014年底,国家发改委、财政部共安排中央补助资金7092亿元。根据惯例,省级政府配套资金有的是和中央1:1进行配套,有的省份是按中央资金的50%配套。中央和省级补助资金还远远不能满足棚户区改造的资金需求。如果要继续加大货币化补偿在城市棚户区改造过程中的比例,国家开发银行的贷款资金更是不可或缺。

按照国务院2017年确定的2018~2020
年1500万套的棚改目标,外界一度预测今明两年的年均棚改新开工量约450万套。如今2019年棚改任务量大幅缩减,则意味着2020年棚改目标或有较大的反弹,否则难以完成三年1500万套的任务。

2019年棚改开工计划目标全部腰斩

国务院总理李克强在今年全国两会做《政府工作报告》时提出,要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。

此前四年,中国每年棚改开工量均超过了600万套。2015年棚户区改造开工601万套,2016年棚户区改造开工606万套,2017年棚户区改造开工609万套。

三四线城市到了该卖房的时候了

国开行2014年全年发放棚改贷款4086亿元。累计支持总建设面积9亿平方米,惠及916万户、2857万人。2015年国开行贷款计划显示,力争发放棚改贷款4000亿元以上。

棚改缩量早有征兆。一是新三年(2018~2020)棚改目标是1500万套,年均500万套,而上一个三年计划(2015~2017)是1800万套,年均600万套。相当于每年减少100万套。

2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,与2018年的626万套相比,棚改开工计划目标已经腰斩,这将成为共识。

棚改货币化渐成趋势

二是近年大力推进棚改货币化安置带来的一些负面影响:一些地方随意扩大棚改范围,棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力;在帮助三四线城市解决楼市库存的同时,对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

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今年4月,重庆市获得授信额度286亿元,加之此前获得授信271亿元,共计550亿元。根据重庆拆迁1200万平方米,每平方米如果需要5000多元,总共需要近700亿资金,余下缺口从商业银行、PPP模式等来化解。

2018年10月的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,此次会议指出,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。

而从全国37个省市的棚改任务来看,仅有广西、福建、天津、广东、西藏等五省市是增加的,剩余的省市全部减少了今年的棚户区改造户数。

在拆迁安置方面,重庆市委书记黄奇帆表示,一方面,重庆将鼓励团购存量商品房替代安置房。“商品房要缴营业税、所得税、土地增值税、契税等,保障房如果自己建,这些税按政策可免,现将商品房回购做安置房,相关税费可以退,用于拆迁安置。”另一方面,“老百姓选择货币安置的,也会去买自己喜欢的商品房,最终重庆房地产一举几得”。

从上述两个“严格”的表述中,已可以看出棚改工作的新动向,即一方面要坚持推进而非叫停,另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法,比如随意扩大棚改范围,成本超支等。

其中有13个省份棚户区改造减少量至少在50%以上:厦门减少了100%,贵州和黑龙江减少了80%,山东、山西、湖南、河南等地都在70%以上。

像重庆市这样鼓励货币安置的城市正在逐渐增加,四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例,已从2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%;截至目前,江苏镇江市被征收群众选择货币补偿比例达到75%。

住建部去年7月表示,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

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“在近年的棚改工作过程中,被征收对象对于货币补贴的需求更强烈,因为货币补贴更加灵活,选择房源的自由度更高。既然大家有这个需求,补‘砖头’也是钱,补‘人头’也是钱,政府何乐而不为。”刘卫民表示。

控制成本也将成为未来棚改工作的一个要点。去年年底住建部要求地方申报2019年棚户区改造计划时,就要求严格评估财政承受能力。对新开工的棚改项目,不得以政府购买服务名义实施建设工程或变相举债,明确政府融资的,应当依法通过发行地方政府债券来解决。

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