回暖!房企开启抢地大战!这些城市要注意了

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与新房和二手房市场相比,土拍市场的小阳春“温度”更高。回顾节后各城市土拍,地价屡创新高,溢价率不断攀升。

  今年以来,全国各地土地流拍数量增多。中原地产研究中心统计数据显示,今年1~7月,全国一二三四线城市流拍土地接近800宗,已创下近7年来的新高,这也引起了部分人士对土地市场的担忧。

随着楼市进入新阶段,房地产市场也在发生着变化,楼市越来越稳定,很多城市甚至出现了量价齐跌的情况,在这种大环境下房地产商拿地更加谨慎,土地流拍现象越来越多,从2019年前两个月来看,1-2月累计全国政府性基金预算收入9450亿元,同比下降2.3%;其中国有土地使用权出让收入8047亿元,同比下降5.3%,整个一季度土地市场供求两端双双下行,这对于下半年的楼市将产生很大影响。

厦门2019年首场土拍也是战局激烈,共吸引了22家品牌房企参与竞拍;

  流拍土地增多与今年整个房地产政策环境持续收紧有关,一方面,楼市调控不断加码,市场需求受到抑制,销售增速有所放缓;另一方面,金融去杠杆、严监管,房企融资渠道收紧、融资成本提高,加杠杆购地被严控,大多房企感到了资金压力。而面对高企的地价,有的企业是真买不起了,有的企业是不敢买了,生怕政策的不确定性带来投资风险,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地,毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。

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节后,杭州共进行了4场土拍,出让地块6宗,平均成交溢价率约35%;

  在缺乏盈利预期的情况下,房企每拿一块土地都更加谨慎,有的企业提高了投
资的标准和门槛,严格控制成本和风险;有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标,保证能算得过账的才会出手;还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展,选择了放缓拿地节奏。

楼市进入5月,在国家稳定楼市的政策主基调之下,住建部提出稳地价,稳房价,稳预期。地价稳定将会为楼市的稳定”奠基”。虽然地价下降将可能导致地方财政”吃紧”,但是,在国家大局之下,地方利益必须要为国家政策让步,这是必然的结果,所以地方有必要”勒紧腰带过日子”。

合肥出让6宗地块,值得注意的是,融创、金地、旭辉三家全国性大型房企均投入到土地争夺中,获得的3块地的溢价率均超过100%;

  于是我们看到,最近几个月,一些重点城市的土地市场上,参与竞拍的企业数量有所减少,企业之间扛价争抢现象减少了,合作拿地现象增多了,土地溢价率明显下降,流拍土地数量也有所增加,特别是那些动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块大多都流拍了。

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重庆主城出让四宗地块,金科+美的、北辰等房企纷纷出手将地块收入囊中。

  这并不代表房企对土地市场悲观了,因为从前7月房企购地情况来看,土地购置面积仍同比增长11.3%,土地成交价款同比增长21.9%,而从财政部的数据也可以看出,1~7月累计国有土地使用权出让收入同比增长35.1%,房企拿地的脚步并没有停止,只能说在政策加码和资金收紧的背景下,房企拿地更加理性了,想把有限的资金用在“刀刃”上,或者等待未来更好的投
资机会。

业内人士认为,出现这样的局面,首先证明大部分房企的融资压力并没有缓解,整体来看,大型房企的拿地热情高于中小房企,预计行业会在今年加速分化;其次一二线城市和三四线城市也出现了变化,一二线城市优质地块较为火热,而三四线城市部分地块无人问津,流拍较多,从数据上来看,第一季度,百强房企拿地有所上升,中小房企拿地有所放缓。

不仅仅是这些城市,济南、苏州等城市近期的土拍市场也有上扬之势。

  近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,充分体现了中央政府对这轮调控房价的决心,调控政策短期不会放松已经成为房企共识。要遏制房价上涨,就要合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,从而使住房回归居住属性,真正实现“房住不炒”。而要遏制房价上涨,最根本的还是要从土地源头开始,先稳住地价,这就需要地方政府逐步减少对土地财政的依赖,降低经济对房地产投
资拉动的依赖,不能再走过去的老路。近期更多地方政府采取了“限房价、竞地价”的土地出让方式,也有助于土地市场降温、地价趋于合理。

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2018年,房企拿地态度变得格外慎重。随着大环境改善,资金逐步回流,不少房企抓住这个机会,拿地补仓。近三个月,房企拿地规模明显增加,甚至出现多家房企争夺一宗地块的现象。

  只有地价稳了,房价才能稳,市场预期才会稳定,“稳地价、稳房价、稳预期”正是当前地方政府落实房地产调控的主体责任。可以预计,未来一段时间,土地流拍现象仍会发生,土地市场将逐渐回归理性。从这个角度看,当前流拍土地数量增加并非不是一件好事。

同时国家发展租购并举,让刚需能买的起的就买,买不起房也有便宜的房可租。随着集体用地租赁房、企业自持房,可供出租的房源增多,租金大概率也会降低。同时,在”一城一策”政策指导下,一些城市可能还会抬高土地价格,仍然值得国家警惕,防止房价上涨,让刚需住有其居。

相较于楼市松绑的躁动,土地市场上的变化往往更加引人注目,毕竟土地和房价素来就有“面粉”和“面包”之称。那么,开发商加速补仓,是否意味着楼市回暖?土地溢价率不断攀升,“面粉”价格要高过“面包”了吗?

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二线土地市场局部回暖

从城市排名来看,一二线城市仍然是房企投资拿地的重点。

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